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専有面積とは？延床面積との違いや含まれる範囲、計算方法について解説
2026.01.15
物件を購入したり借りたりする場合、多くの人が「面積」を指標の一つにしています。今回のコラムでは建物の広さを表す「専有面積」と「延床面積」の違いについて解説します。
専有面積とは？
マンションやアパートといった集合住宅は、敷地内で自分たち以外の人と共同生活をしている状態です。
自分を含めた住人全員が使うエレベーター、廊下、エントランス、階段などは共有部と呼ばれ、それぞれの入居者だけが使用できる各部屋の中のリビングやキッチン、トイレなどは専有部と呼ばれます。専有面積とは、これら専有部の合計です。いわば、自分たちが暮らす部屋の広さが専有面積だといえます。
また、ベランダやバルコニーは専有部のようですが、火災時などは共有で使用するものという性質上、共有部とされています。
専有面積と延床面積の違い
専有面積と混合しやすい言葉に「延床（のべゆか）面積」というものがあります。延床面積は、建物全体の床面積を表す言葉です。例えば3階建ての建物なら1階から3階までの床面積の合計が延床面積となります。階をまたがって計算するもので共有部も含まれるので、ワンフロアで完結するマンションやアパートよりは、戸建て住宅で重視される項目となります。
延床面積は外壁に囲まれているまたは柱の中心を線でつないだ内側であることが条件となります。ただし、吹き抜けは床がないという理由から、玄関の外側にあたるポーチは建物内ではないという理由で延床面積には含まれません。
また、ベランダやバルコニー、テラスなどは外壁からの距離が2メートル以下の部分は延床面積に含まれず、基本的には建物の外側は延床面積には含まれないことになります。
専有面積に含まれない部分
専有面積には、専有部の面積のみが含まれ、共有部となるベランダやバルコニー、階段、エントランス、廊下などは含まれません。
ちなみにロフトは、天井高が最大で1.4m以下、床面積が直下の階の1/2未満の場合は「小屋裏収納等」とみなされ、専有面積には含まれません。さらに、はしごが固定されていなければ延床面積にも含まれません。
専有面積の計算方法
専有面席を詳しく計算するには「壁芯面積」と「内法面積」の2種類があります。
壁芯面積は部屋の壁の中心線を基準として、囲まれた中の部分の面積のことです。壁芯面積の場合は壁の厚みの半分が専有面積に含まれるため、実際に使えるスペースよりも広く表示されます。不動産情報サイトなどでは、壁芯面積が採用されているケースが一般的です。
内法面積は、壁の内側（内壁）で囲まれた部分の面積です。壁の厚みは含まれないため、実際に住む人が使える空間の広さに近くなります。
快適に暮らすための専有面積の目安
一人暮らしであれば専有面積が15～20㎡の1K物件や１ルーム物件が多くあり、近年では10㎡程度の狭小物件も人気があります。ただし、狭小物件の場合は専有面積に含まれないロフトが付いているのが一般的です。
国土交通省は「住生活基本計画における居住面積水準 」の中で、健康で文化的な生活を送るのに必要不可欠な面積「最低居住面積水準」として、一人暮らしなら25㎡、二人暮らしなら30㎡としています。最低水準とされていますが、これより狭い物件も多く、実際は目安となる広さだといえるでしょう。
例えば25㎡であれば、バストイレ別・洗面脱衣所や収納ありで、居室の広さが6～10畳程度となる物件がモデルケースとなります。一人暮らしであれば十分な広さに感じられるはずです。
参考：住生活基本計画
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