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物件の維持管理は重要！意識しておきたいリフォーム・リノベーション戦略
2025.06.05
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賃貸経営においては、物件の価値の維持と向上を図ることが重要です。今回のコラムでは、他物件との差別化や空室リスクの低減のために意識しておきたいリフォームとリノベーションの戦略を紹介します。
物件の価値は築年数とともに下がる
物件の価値は築年数とともに下がります。これは資産的な意味としてはもちろんのこと、賃料の面でも同様です。シンプルに考えると、築30年の物件と新築物件を比べると、新築物件の方が需要や人気は高いものです。適切にリフォームやリノベーションを行わないまま、新築時の賃料を維持したり、賃料を上げたりすることは困難でしょう。物件の価値を損なわないためにも、リフォームやリノベーションは欠かせません。
大規模修繕の計画を立てよう
マンションが数十年に一度大規模な修繕を行うのと同様に、賃貸住宅でも定期的に大規模な修繕を行う必要があります。修繕の規模が大きくなればなるほど費用もかかります。新築時や購入時に修繕計画は立てているかと思いますが、予定しているコストに大きな変動はないか、修繕時にあわせて導入すべき設備などはないかの見直しも定期的に行うことをおすすめします。
リフォーム・リノベーションのタイミング
入居者がいる部屋は、リフォームができないので、室内のリフォームは入居者が退去してから行うことになります。室内のリフォームは入居者ニーズが高いものを優先するとよいでしょう。例えば、TVモニターつきインターフォンや追い炊き機能つきの給湯器、温水洗浄便座の導入などは部屋の価値を向上し、賃料にも反映しやすいものといえます。また、キッチンやバスルームなども入居者が重視するポイントです。キッチンはシンクや換気扇の更新を、バスルームはタイルや浴槽の交換などを検討するとよいでしょう。
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共有設備のリフォーム
エントランスや廊下、階段など、住民全員が利用する共有設備は、オーナーが任意のタイミングでリフォームできる箇所です。セキュリティを重視する方も多いので、エントランスがある場合は防犯カメラの設置やセキュリティの導入なども検討する価値があります。また、外観にあたる共有設備は、物件を探している方にとっては第一印象を決める重要なものとなります。共有設備の充実も入居者満足度に直結することは意識しておく必要があるでしょう。例えば、エントランスや廊下の照明は温かみのあるものにする、外壁の塗装に剥がれやサビなどがある場合は補修を行うなどは有効な手段です。それぞれの玄関のドアも意外と大きく印象を左右するため、リフォームの際は入居者層のニーズに合わせたデザインのものに新調してもよいかもしれません。
リフォーム計画の立て方
リフォームを行う際にはかかる費用を回収するまでの期間（投資回収期間）の把握と、なるべく短期間で完了させることが重要になります。室内のリフォーム中は当然、入居ができない期間となります。リフォーム期間が長引くほど、賃料収入が得られない状況が続くので、なるべく短期間でリフォームを完了させる必要があります。また、可能であるならば、新入居が多い2、3月を避けるとよいでしょう。
リフォームの投資回収期間の算出のためには、資材費や工事費などを詳細に計算して、総費用を把握することが欠かせません。一般的に、投資に対して5～10年以内で費用が回収できる場合は投資を行う価値が高いと判断できます。投資回収期間の計算は、総費用を年間の増加収益で割ることで算出できます。
適切なリフォームは必要ですが、設備を充実させればさせるほどよいわけではありません。物件の立地や間取り、入居者層によってニーズは異なるからです。リフォームをしても入居者が見つからなければ、純粋な損失となってしまいます。不動産会社などの専門家と相談しながら、求められるニーズの把握に努めることも重要です。
