賃貸経営で物件を選ぶ際、判断材料の一つとなるのが利回りです。広告に記載された表面利回りが高い物件でも、 
実際に経営を始めると、想定していたほどの収益が得られないことがあります。 

その原因の一つが、空室による収入減や設備の修繕費など、購入時には見落としやすいコストです。 
安定した収益を確保するには、家賃収入だけでなく、運営にかかる支出も把握しておく必要があります。 
今回は、賃貸経営の利回りを下げる主なコストと、その対策について紹介します。

■空室期間による家賃収入の減少

賃貸経営では、入居者が退去してから次の入居者が決まるまで、空室期間があれば家賃収入が途絶えます。 
広告に記載された表面利回りや想定利回りは、一般的に満室時の年間家賃収入をもとに計算するため、 
空室期間が長引けば実際の収益は想定を下回ります。 

空室期間を短くするには、周辺の賃料相場や競合物件の設備を確認し、募集条件を見直す方法が挙げられます。 
ただし、設備を追加すれば必ずしも入居率が上がるわけではありません。費用に見合う効果が期待できるか、 
周辺の競合物件と比較しながら判断する必要があります。

■原状回復費や設備修繕費

入居者の退去後には、室内のクリーニングや原状回復工事が必要になる場合があります。 
また、エアコンや給湯器などの設備は、経年劣化によって修理や交換が必要になります。 

こうした費用は発生時期や金額を正確に予測しにくく、時期が重なることでまとまった支出になることもあります。 
修繕費を十分に見込んでいないと、家賃収入があっても手元に資金が残らない事態になりかねません。 

対策として、過去の修繕履歴や設備の使用年数を確認し、今後必要になる工事を見積もっておきましょう。 
毎月の収支から修繕用の資金を確保するという方法も有効です。 

国土交通省も、賃貸住宅の計画修繕や資金確保の重要性を案内しています。突発的な故障への対応だけでなく、 
建物全体の修繕時期を見据えて準備することが重要です。 

参考：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

■管理費や税金などの継続的な支出

賃貸経営では、管理会社への委託料、共用部分の電気代や清掃費、火災保険料、固定資産税・都市計画税なども発生します。 
個々の金額は小さく見えても、年間の支出を合計すると、手元に残る利益を圧迫することがあります。 

管理会社に委託している場合は、管理費に含まれる業務を確認してみましょう。料金だけでなく、 
対応内容や管理品質も比較すれば、費用を見直すべきか判断しやすくなります。ただし、費用の安さだけで委託先を変更すると、 
管理品質が低下する可能性もあります。対応内容や実績も含めて比較することが重要です。 

また、購入時には不動産取得税や仲介手数料、登記費用などの諸費用もかかります。 
物件価格だけでなく、取得に必要な費用も含めて投資額を把握しましょう。

■表面利回りだけでなく実際の収支を確認する

賃貸経営の収益性を判断する際は、表面利回りだけでなく、空室による収入減や運営経費を反映した実質利回りも確認することをおすすめします。 
購入時の諸費用も含めて計算すれば、投資に必要な資金と収益の関係をより具体的に把握できます。 

さらに、修繕費の増加や家賃の下落なども想定し、複数の収支パターンを試算しておくと、 
予想外の支出が発生した場合の影響を検討できます。 

物件を選ぶ段階で空室や修繕の費用まで見込んでおけば、購入後の収支とのずれを抑えやすくなります。 
運営を始めてからも定期的に収支を見直し、想定外の支出に備えましょう。