築年数が経過した投資物件を所有していると、「建物が古くなれば、資産価値も下がってしまうのでは」 
と不安になるオーナーもいるでしょう。 
たしかに建物や設備は、年月とともに劣化します。しかし、築年数だけで物件の価値が決まるわけではありません。 
適切な維持管理によって建物や設備の状態を保ち、入居者に選ばれる状態を維持することが重要です。 
国土交通省も、民間賃貸住宅では計画的な修繕が重要だとしており[E1.1]、劣化を放置すると、競争力の低下や家賃収入への影響、 
修繕資金の不足といった「負のスパイラル」に陥る可能性を指摘しています。 
では、築古の投資物件では具体的にどこを確認すればよいのでしょうか。

■ 築古物件は「建物の状態」を維持することが重要

築年数が経過した物件では、目に見える部分だけでなく、屋根や外壁、給排水設備などの劣化にも注意が必要です。 
例えば、外壁のひび割れやシーリングの劣化を放置すれば、雨水が建物内部に入り込む原因になることがあります。 
また、給湯器やエアコンなどの設備も、使用年数が長くなるほど故障のリスクが高まります。 
国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック[E2.1]」では、屋根や外壁、給排水管、給湯器などについて、 
部位ごとの修繕時期の目安が示されています。ただし、実際の修繕時期は建物の仕様や立地、劣化状況などによって異なります。 
そのため、「築○年になったから交換する」と一律に判断するのではなく、定期的に状態を確認し、必要な修繕を計画的に行うことが大切です。

■ 資産価値を落とさないために確認したい3つのポイント

築古物件の管理では、特に以下の3点を重視しましょう。

1.屋根・外壁などの劣化を確認する

築古物件で最初に確認したいのが、建物そのものの劣化です。 
屋根の防水や外壁の塗装、シーリングなどは、劣化が進んでから修繕すると大きな費用が必要になる場合があります。 
定期的に点検し、ひび割れや塗膜の劣化、雨漏りなどの兆候がないか確認しましょう。 
特に雨漏りは、建物内部の劣化につながる可能性があるため、早めに対処してください。

2.給湯器・エアコンなどの設備を計画的に管理する

入居者が日常的に使用する設備も、築古物件の維持管理では重要なポイントです。 
給湯器やエアコン、キッチン、浴室などの設備は、故障すれば入居者の生活に直接影響します。 
設備の使用年数や状態を把握し、故障してから慌てて交換するのではなく、 
修繕や交換の時期をあらかじめ検討しておくとよいでしょう。 
また、単純に古い設備を新しくするだけでなく、入居者のニーズや周辺物件との競争力を考慮して、 
どこに費用をかけるか判断することも必要です。

3.修繕履歴を記録しておく

「いつ、どこを、どのように修繕したか」を記録しておくようにしましょう。 
修繕履歴があれば、次回の点検や修繕時期を検討しやすくなります。 
屋根や外壁、設備などについて、修繕時期や費用を一覧にしておけば、将来的な支出を予測する際にも役立ちます。 
また、将来売却する際に、これまでどのような維持管理を行ってきたかを説明する資料としても役立ちます。

■ 築古物件は「必要な修繕」を優先する

築年数が経っているからといって、すべてを新品に交換したり、大規模なリフォームを行ったりする必要はありません。 
修繕費には限りがあります。すべてを一度に新しくするのではなく、まずは雨漏りや建物の安全性に関わる部分を優先しましょう。 
そのうえで、給湯器や給排水設備など生活に直結する設備、空室対策につながる内装や設備へと予算を振り分けます。 
国土交通省も計画的な修繕によって住宅性能を維持することが、入居率や周辺物件に対する競争力、家賃水準の維持につながるとしています。 
築年数そのものを変えることはできません。しかし、建物や設備の状態は、日頃の点検と計画的な修繕によって維持できます。 
築古物件の資産価値を守るためにも、「壊れてから直す」のではなく、 
修繕履歴をもとに次の修繕時期を見通しておきましょう。こうした計画的な管理が将来の大きな出費や空室リスクを抑えることにつながります。