賃貸物件を所有しているオーナーには、入居者募集から家賃の回収、設備のトラブル対応、退去時の手続きまで、さまざまな業務が発生します。 
物件の管理にかかわる業務を管理会社に委託すればオーナーの負担を軽減できますが、どの会社に任せても同じというわけではありません。 
管理会社選びを誤ると、空室期間が必要以上に長引いたり、入居者からのクレーム対応に不満が生じたりすることもあります。 
では、どのような点を確認して管理会社を選べばよいのでしょうか。今回のコラムでは、賃貸物件のオーナーがチェックしたい5つのポイントを紹介します。

1．入居者募集の方法と実績を確認する

まず確認したいのが、入居者募集に対する取り組みです。 
管理会社によって、募集方法や得意とする物件タイプには違いがあります。自社店舗での紹介だけでなく、 
ポータルサイトへの掲載や仲介会社との連携など、どのような方法で入居者を集めているのか確認しておきましょう。 
また、「入居率○％」といった数字だけを見るのではなく、 
自分の物件と似た条件の物件でどの程度の募集実績があるのかを聞くことをおすすめします。

2．管理費だけでなく、業務範囲を比較する

管理会社を比較するとき、管理費の価格は気になるポイントです。しかし、金額だけで判断するのはおすすめできません。 
なぜなら管理費に含まれる業務は会社によって異なるからです。入居者からの問い合わせ対応、家賃の回収、 
滞納が発生した場合の督促、退去時の立ち会いなど、どこまで対応してもらえるのかを確認しましょう。 

また、家賃保証会社を利用している場合は、管理会社が保証会社とどのように連携しているのかも確認しておくと安心です。 
一見すると管理費が安くても、別途費用が発生する業務が多ければ、 
実際の負担額が結果として大きくなる可能性があるので注意してください。

3．トラブルへの対応体制を確認する

入居者からの設備トラブルや騒音などの相談は、いつ発生するかわかりません。 
そこで確認したいのが、トラブル発生時の対応体制です。営業時間外や休日でも連絡を受け付けているのか、 
緊急時にはどのように対応するのかを確認しておきましょう。 

特に、給排水設備の故障や漏水など、早急な対応が必要になるケースでは、 
管理会社の対応スピードが物件の被害や入居者満足度を左右することがあるので、 
トラブルへの対応体制は管理会社選びにおいて重要な項目となります。

4．担当者との連絡・報告がスムーズか

管理会社との付き合いは、契約して終わりではありません。長期間にわたって物件を任せることになるため、担当者とのコミュニケーションも重要です。 
問い合わせへの返信が遅くないか、修繕や入居者対応について必要な報告をしてくれるかなど、契約前のやり取りから確認してみましょう。 
また、担当者が変わった場合の引き継ぎ体制について聞いておくのも一つの方法です。

5．修繕の提案や費用説明が明確か

賃貸物件は、築年数の経過とともに設備の修繕や交換が必要になります。 
その際、単に「修理が必要です」と伝えるだけではなく、なぜ修繕が必要なのか、どの程度の費用と期間がかかるのか、 
修理と交換のどちらが適しているのかなどを説明してくれる管理会社なら、オーナーも判断しやすくなります。 
また、修繕業者の選定や見積もりの取り方についても、契約前に確認しておくと安心です。 

なお、契約前には管理委託契約の解約条件も確認しておきましょう。 
管理会社への不満が生じても、契約内容によっては解約の申し出から実際の契約終了まで一定期間を経なくてはならない場合があります。 
解約予告期間や違約金の有無などを事前に確認し、納得したうえで契約するようにしてください。

管理会社は「安さ」だけでなく、任せた後を考えて選ぶ

管理会社を選ぶ際には、管理費や入居率など、比較しやすい数字に目が向きがちです。 
しかし、実際に管理を任せてから重要になるのは、入居者募集の力、トラブルへの対応力、担当者とのコミュニケーション、修繕時の提案力などです。 

複数の管理会社から話を聞く場合は、同じ質問をして回答を比較すると、それぞれの会社の特徴が見えやすくなります。 
大切な賃貸物件を長期的に運用していくためにも、「いくらで管理してくれるか」だけではなく、 
「どこまで、どのように管理してくれるのか」という視点で管理会社を選びましょう。