物件の管理業務内容のまとめ

物件の管理業務は、大きく分けて「入退去に関する業務」と「建物に関する業務」の2つに分類されます。 
改めてその具体的な内容を見直していきましょう。

入退去に関する業務

トラブルが発生した際、最も重要になるのが「費用負担」や「修繕義務」がどちらにあるのかという点です。 
これは民法や国土交通省のガイドラインに基づき、以下のように切り分けられます。

管理業務としてまず挙げられるのが、入居希望者と退去希望者、そして入居中の方への対応です。 

これには 
・入居者の募集活動（広告・問い合わせ対応・内見への案内） 
・賃貸借契約の締結・更新の手続き 
・家賃の回収、滞納が発生したときの督促・対応 
・退去時の手続き、立ち会い、敷金などの精算 
・退去による原状回復工事の手配と管理 
・入居者同士のトラブル対応 
・水漏れや室内の設備不良などへの緊急対応 

などが挙げられます。しかし、入居者募集と契約・更新については地域の不動産会社などに委託するというケースが一般的です。 
また、家賃滞納やトラブルには法に則った適切な対応が求められます。 
水漏れや給湯器が使えないなど、生活に支障が出るものについては、24時間体制での対応が必要になることもあります。 
自身の本業がある場合や、物件数や戸数が多い場合、物件の近くに住んでいない場合などは迅速な対応が難しいケースもあるでしょう。

建物に関する業務

物件を適切に維持するためには、建物そのものの管理も必要になります。 
例えば、 
・共用部の設備点検と清掃 
・設備の不具合への対応 
・ゴミ出しルールなどが守られているかの確認 
・壁や天井などの修繕計画の検討と実行 

などが挙げられます。

自主管理のメリットと負担

将来的に委託するとしても、初めて物件を管理する場合は自主管理をすることで管理業務や賃貸経営のノウハウが蓄積できます。 
そのため、初めのうちは自主管理を経験することも大きなメリットとなります。 

とはいえ、一部の業務を委託するとしても、自身でこれらの業務を担い続けるのは負担が大きいといえるでしょう。 
管理会社に委託する場合の費用は、1カ月の家賃総額の5％前後が一般的な相場となります。 
自主管理にすることでその料金がかからないことは大きなメリットですが、自身の労力や手間、 
時間的制約などを加味して自主管理か委託するかを検討する必要があるでしょう。

自主管理から委託への切り替えを検討するタイミング

管理会社への委託に切り替えると、先述した管理業務は丸ごと任せられます。新たな物件を購入する場合、 
本業が忙しくなったタイミングなどは委託を検討するよいタイミングだといえるでしょう。 

特に設備のトラブルに関しては、迅速な対応が求められることから解決に必要な労力も大きくなります。 
また、突発的に起きたり、連続して起きたりする可能性もあります。そのような事態に備えて、 
あらかじめ委託に切り替えておくというのも選択肢でしょう。 

入居者や物件にとって重要なのは、適切な管理を行うことです。自身で担いきれない、 
突発的なトラブルには対応しづらいという状況であるならば、入居者の満足度の低下や空室リスクの増大にもつながります。 

現在の状況を確認する意味でも、一度管理会社に話を聞くことから始めてみてはいかがでしょうか。